Vous héritez d’un bien immobilier en Suisse : quelles sont vos options ?

1. La succession s’ouvre au décès

En Suisse, la succession s’ouvre automatiquement au moment du décès. Les héritiers recueillent alors le patrimoine du défunt, y compris ses biens immobiliers, mais aussi ses éventuelles dettes.

Avant de prendre une décision concernant le bien, il est donc important d’avoir une vision globale de la succession et de sa situation financière.

2. Qui hérite du bien immobilier ?

En l’absence de testament ou de pacte successoral, la loi détermine les héritiers. Le conjoint ou partenaire enregistré et les enfants figurent notamment parmi les principaux héritiers légaux. Les concubins, en revanche, ne sont pas héritiers légaux, sauf disposition prévue en leur faveur.

Identifier les héritiers permet de déterminer qui dispose de droits sur le bien et qui devra participer aux décisions concernant son avenir.

3. Faut-il accepter ou refuser la succession ?

Hériter d’un bien immobilier signifie également reprendre, le cas échéant, les dettes du défunt.

Avant d’accepter la succession, il est donc important d’en connaître la situation financière. En cas de doute, plusieurs mécanismes existent, notamment le bénéfice d’inventaire ou la répudiation de la succession.

Dans le canton de Vaud, la répudiation doit en principe intervenir dans les trois mois suivant le décès ou la connaissance de la qualité d’héritier.

En cas d’incertitude, il est recommandé de se renseigner rapidement auprès d’un professionnel.

4. Plusieurs héritiers : qui devient propriétaire ?

Lorsque plusieurs personnes héritent, elles forment une communauté héréditaire. Le bien immobilier appartient alors à la succession et les héritiers en disposent ensemble jusqu’au partage successoral.

Les décisions importantes concernant le bien doivent donc être coordonnées entre les héritiers. Plusieurs solutions peuvent être envisagées : conserver le bien ensemble, le louer, permettre à l’un des héritiers de le reprendre ou vendre le bien et partager le produit de la vente.

5. Quels impôts faut-il payer ?

La fiscalité successorale dépend notamment du canton et du lien de parenté.

Dans le canton de Vaud, les conjoints et partenaires enregistrés sont exonérés d’impôt sur les successions. Pour les descendants directs, les règles ont été assouplies depuis le 1er janvier 2025 : une déduction de 1 million de francs est prévue sur la part nette revenant à chaque souche héréditaire, sous certaines conditions. Une souche héréditaire désigne une branche familiale issue d’un enfant du défunt. Par exemple, si une personne laisse deux enfants, il existe deux souches héréditaires.

Les héritiers plus éloignés peuvent en revanche être soumis à l’impôt sur les successions selon leur lien de parenté et la valeur de leur part dans la succession.

Il faut également tenir compte des éventuelles conséquences fiscales liées au bien immobilier, notamment en cas de vente.

6. Peut-on vendre le bien ?

Oui, mais certaines démarches doivent être réglées avant de pouvoir organiser la vente.

Lorsque plusieurs héritiers sont concernés, ils doivent notamment s’accorder sur la vente. Il faut également clarifier les droits de chacun et accomplir les formalités nécessaires, notamment l’établissement du certificat d’héritier et, selon la situation, le règlement du partage successoral.

Une fois la situation successorale clarifiée et l’accord des héritiers obtenu, le bien peut être mis en vente.

Avant cela, une estimation permet de déterminer sa valeur et de disposer d’une base objective pour discuter entre héritiers.

7. Conserver, louer ou vendre : quelle option choisir ?

Une fois les aspects successoraux réglés, plusieurs options sont possibles.

Le conserver

Cela peut avoir du sens si le bien est destiné à être occupé par un proche ou s’il représente un patrimoine familial important. Il faut toutefois tenir compte des charges, des travaux, de l’entretien et du financement éventuel.

Le louer

La location permet de conserver le patrimoine tout en générant des revenus. Il faut cependant prendre en compte les charges, les travaux, la fiscalité et les frais de gestion afin d'évaluer le rendement réellement obtenu.

Le vendre

La vente peut être envisagée lorsque les héritiers souhaitent disposer de liquidités, mettre fin à une situation de copropriété successorale ou lorsque le bien nécessite des travaux importants.

Dans les trois cas, connaître la valeur du bien constitue une première étape utile pour comparer les différentes options.

Une solution de vente directe

Si les héritiers choisissent de vendre le bien, la vente traditionnelle n’est pas la seule possibilité. Selon la situation, une vente directe peut permettre de simplifier et accélérer certaines étapes et d’éviter notamment des travaux ou l’organisation de nombreuses visites.

Swifthome propose une solution d’achat direct de biens immobiliers en Suisse romande. Après analyse du bien, une offre d’achat peut être proposée gratuitement et sans engagement.

Cette solution peut notamment être envisagée lorsque les héritiers souhaitent vendre leur bien dans un délai maîtrisé, sans avoir à réaliser de travaux ou à organiser eux-mêmes la commercialisation du logement.

Obtenir une offre permet également de disposer d’un point de comparaison avec une vente traditionnelle et d’aider les héritiers à choisir l’option qui correspond le mieux à leur situation.

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